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火爆行情中,龙湖物业、万科物业为何不分拆上市?

时间:2022-11-23 11:27:02 | 浏览:2299

“只要有稳定的现金流,就把它证券化。”来自华尔街的经典名言,正淋漓尽致地体现于房企的物业板块中。1月26日,星盛商业登陆港交所,成为国内第45家上市的物业企业,而持续了三年的物业上市潮依然火爆,还有多家房企计划分拆物业上市,如禹洲等。资本和

“只要有稳定的现金流,就把它证券化。”来自华尔街的经典名言,正淋漓尽致地体现于房企的物业板块中。

1月26日,星盛商业登陆港交所,成为国内第45家上市的物业企业,而持续了三年的物业上市潮依然火爆,还有多家房企计划分拆物业上市,如禹洲等。

资本和财富盛宴不断在香江热闹上演,但仍有人始终“隔岸观火”,万科、龙湖就是其二。

1月26日,龙湖集团公布其新开辟的C5、C6两个新业务:房屋租售、房屋装修,这是由龙湖C4航道智慧服务孵化而来的两个新战略级航道,拥有一个共同的新品牌“塘鹅”。

这是时隔三年后,龙湖再次拓展新业务,此前龙湖拥有C1-C4四大航道。在房地产公司纷纷“收敛聚焦”的当下,龙湖的做派显得有些另类。

至此,龙湖拥有了六大业务矩阵,C1为房地产开发业务;C2为商业,在运营持有项目的同时,推出代运营模式;C3为长租业务;C4为智慧服务业务,包括传统物业;C5/C6为房屋租售、房屋装修。

值得注意的是,龙湖很早就提出“空间即服务”概念,而C4、C5、C6都围绕物业管理业务展开,在物业股热潮下,作为头部房企旗下的知名物业,外界对于龙湖物业是否上市、何时上市抱有期待。

从财务数据看,龙湖物业已具备上市条件。截至2020年6月底,龙湖智慧服务的实管面积达到1.32亿平方米,中期收入25亿,预计全年达60亿,盈利水平排在行业前列。

对此,在1月26日龙湖年度工作会议上,龙湖集团董事长吴亚军明确重申,目前龙湖物业并没有单独上市的计划。“上市是手段,不是目的,做公司的目的绝对不是为了多敲一次钟。”

她进一步表示,“物业及商业是龙湖整个业务生态的一部分,也是龙湖战略紧密联系的一部分,各航道之间更需要协同,而不是分拆,这是业务发展的需求。”

此前,龙湖集团CEO邵明晓也坦言,物业板块整体PE估值比较高,地产同行都积极分拆物业上市。龙湖于物业服务上具备多重优势,但现在公司把它作为整个C1到C4整体的业务来考虑,还没有分拆上市的计划。

资本热潮中,吴亚军的态度吊足了市场的胃口。但她的谨慎却不无道理。

早在2016年,房企物业分拆上市潮开始兴起时,吴亚军就曾毫不客气地指出传统物业公司存在的问题。“按照物业公司目前的模式,人工成本占到了75%,并且每年的人工都在上涨,但物业费的收入却具有非常大的刚性,很多项目七八年物业费都涨不了一成。”

吴亚军认为,物业公司按照既定的模式往前扩张是危险的,必须通过变革来实现成本的降低,因此龙湖选择了互联网、科技化的道路。

去年登陆美股、股价暴涨的贝壳,给了地产大佬们很多的启发。房地产产业互联网成为香饽饽。而房地产相关业务中,最具备科技、互联网基因的,就是物业服务。

物业行业观察人士认为,C5、C6两个新业务航道,其实都脱胎于传统物业服务,龙湖把这些业务单独拎出来,让C4智慧服务更加纯粹走互联网的模式,而单独拿出来的业务也有一定资本化的可能性,就像贝壳和万链一样。

龙湖在物业科技化、上市上暧昧不明的态度,和另一家独角兽万科物业颇有异曲同工之处。

与龙湖类似,万科物业也走上了科技化的道路,去年,万科物业更名为“万物云”,原本的“万科物业”只成为了一个针对住宅社区服务的品牌。

回顾过去三年,万科董事会主席郁亮对于万科物业上市的态度也是否认三连,至今仍未有时间表。他表示,“万科物业要成为城市服务商,区别于传统的物业公司,才会让其上市"。

广州一位房企高管认为,万科物业和龙湖物业,都是行业公认的顶尖物业品牌,它们也是最不缺钱的两家物业公司。上市于它们而言,意义绝不仅是融资而已。

然而,当企业到达一定规模,资本化、上市似乎是不可避免的商业规律,也是绝大多数创始人的愿景,曾经扬言不上市的融创物业,都已付诸实践;恒大物业更是在短短四个月过会登陆资本市场。

尽管迟迟不踏入资本市场,但擅长资本运作的龙湖也在通过入股等方式,分得物业股资本盛宴里的一杯羹。

2019年12月,龙湖集团发布公告称,将通过买入已发行股份和认购新股的方式,持有绿城服务集团有限公司10%的股份。

对此,龙湖表示投资绿城服务纯粹为财务投资性质,对绿城服务不构成控制性影响。

郁亮也从来不真正地抗拒资本化。他在几年前就提出“万亿大万科”计划,即万科旗下所有业务板块整体达到万亿市值;他期望资本市场分拆上市规则尽快明晰。

没有人可以抗拒资本的诱惑,而对于如今的龙湖物业、万科物业而言,或许更重要的是以什么样的身份、选择一条怎样的上市道路。

谈及当下的房地产市场,与郁亮的“活下去、活得好”如出一辙,吴亚军认为,“(行业)不好过当中,比的是谁能过得下去。把不好的日子当成机会过起来,或者在此过程中实现独特的增长,这反而是我们的机会。”

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  • 《全年房地产市场回顾:V型反弹与冷热不均》

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